Im Herbst des Jahres 2008 waren Banken wie Lehman Brothers und die isländische Kaupthing Bank zahlungsunfähig. Aus den Konsequenzen der globalen Finanzkrise sollte hinzugelernt werden, weshalb im Dezember 2010 der dritte Baseler Akkord (Basel III) als Regelwerk veröffentlicht wurde. Zielsetzung ist, wie bereits beim Vorläufer Basel II, die Erhöhung der Sicherheit des Bankensystems entlang der Säulen »Mindestkapital, Bankaufsichtliche Überwachung und Erweiterte Offenlegung«. Die Inhalte von Basel III sind im Detail zwar recht kompliziert, jedoch sind die hauptsächlichen Bestandteile »Eigenkapitalquote« und »Liquiditätsquote« gut verständlich. Jedoch resultieren aus Basel III neben der vielerorts nachlesbaren Erhöhung des »harten Kernkapitals« und der Einführung eines Kapitalerhaltungspuffers weitere Besonderheiten, durch welche die Kreditvergabe erschwert wird. Die zwei wesentlichen Elemente »Output Floor« und »Loan-to-Value« werden nachstehend erläutert.

Seit dem Jahr 2014 wird Basel III in Stufen eingeführt. Wesentliche Regelungen sind aber immer weiter nach hinten verschoben worden. So erfolgte wegen der Corona-Pandemie eine Verzögerung bis zum Jahr 2023. Zwischenzeitlich ist seitens der EU-Kommission von 2025 als Starttermin die Rede.

Ein wesentliches Instrument von Basel III ist der sogenannte »Output Floor«. Bei dieser Regelung soll verhindert werden, dass Banken zur Ermittlung der Risiken interne Modelle nutzen, aus welchen sich zu niedrige Risikoquoten ergeben. Mit Hilfe der häufig angewendeten bankinternen Verfahren »Internal Ratings Approach« und »Advanced Measurement Approach« sind die Risiken niedriger als in dem durch Basel III verordneten Standardansatz (Kreditrisiko-Standardansatz). Geringere Risiken bedeuten, dass weniger Eigenkapital zu hinterlegen ist. Ab dem Jahr 2025 greift der Output Floor mit 50%, was heißt, dass die Risiken nach dem bankinternen Verfahren zur Risikobewertung mindestens die Hälfte des Standardansatz betragen dürfen. Bis zum Jahr 2030 wird diese Untergrenze in Stufen bis auf 72,5% angehoben, sodass die bankinternen Modelle lediglich 27,5% unter den Risiken nach Standardansatz liegen dürfen. Diese Regelung hat nicht nur zur Folge, dass schlichtweg mehr Eigenkapital bereitzuhalten ist. Sie stellt gerade kleinere Banken vor eine schwierige Aufgabe, was den Berechnungsaufwand angeht. Zudem ist von einer zwangsweisen Übererfüllung der Quote die Rede, da bei der Bereitstellung von Eigenkapital wohl kaum eine Punktlandung gelingen wird. Keine Bank will unter der Grenze sein, weshalb die regelmäßige Überschreitung der 72,5%-Grenze vorgezeichnet ist.

Weiterhin ist die Risikobewertung von Immobilien in Basel III maßgeblich verändert. In Abhängigkeit vom »Loan to Value (LtV)« wird das Risikogewicht der Immobilie bestimmt. Beim LtV wird die Kreditsumme durch den Verkehrswert der Immobilie geteilt. Ist der Kreditbetrag genauso hoch wie der Verkehrswert der Immobilie, beträgt der LtV 100%. Nimmt der Kredit lediglich 60% des Immobilienwerts ein, so spiegelt dies die Beleihungsgrenze für einen Realkredit wider. Der Realkredit besagt, dass die 60% durch eine Grundschuld oder Hypothek komplett abgesichert sind. Im Gegensatz hierzu bedeutet die Finanzierung von 100% des Verkehrswerts, dass der »Whole-Loan Ansatz« zur Anwendung kommt.

Entlang dem zuvor beschriebenen LtV wird das Risikogewicht der Immobilie ermittelt. Auch in diesem Zusammenhang bedeutet ein niedriges Risikogewicht für die Bank, dass weniger Eigenkapital zu hinterlegen ist. Und umgekehrt wird es bei einem hohen Risikogewicht schwieriger, die vorgegebenen Regeln zur Bereitstellung von Eigenkapital einzuhalten. Besonderheit nach Basel III ist jedoch, dass die aus dem LtV resultierenden Risikogewichte je nach Immobilienart unterschiedlichen Regeln gehorchen. Relativ günstig sind für Banken »Wohnimmobilien«, da sie bei einem LtV von 0 bis 60% ein Risikogewicht von 20%, bzw. bis zum Jahr 2032 ausnahmsweise nur 10%, erhalten. Ab einem LtV von 60% steigt jedoch auch das Risikogewicht für Wohnimmobilien an. Strenger ist die Bewertung bei Gewerbeimmobilien. Aus einem LtV von 0-60% folgt bereits ein Risikogewicht von 60%. Über der Realkreditgrenze (LtV von >60%) steigt das Risikogewicht auf 70% an. Besonders anspruchsvoll wird es bei Immobilien, deren Besicherung von den Cash-Flows des Unternehmens abhängt. Bei einem LtV von 0% bis 60% ist das Risikogewicht bei 70%, bei 60-80% LtV beträgt das Risikogewicht sogar 90% und bei einem LtV über 80% sind es 110%.

Diese Regeln belasten die recht sicheren Immobiliengeschäfte schwer. In Bankenkreisen wird beklagt, dass Basel III auf hochriskante Geschäfte kaum Auswirkungen hat, während in fundamental gesicherten Geschäften eine grundlegend verschärfte Risikobewertung eingeführt wird. Hinzu kommt die Tatsache, dass die Risikobewertung für Unternehmen mit einem offiziellen Rating in vielen Punkten leichter ist. Im Umkehrschluss ist es für Unternehmen ohne Rating (Mittelstand) schwieriger, an günstige Kredite zu gelangen.

Unser Rat: Ab dem Jahr 2025 sollen die neuen Regelungen nach Basel III gelten. Auswirkungen haben die strengen Regeln zur Bereitstellung von Eigenkapital bereits heute. Dennoch sollten Sie versuchen, die Risikobewertung Ihrer Unternehmenskredite nach altem Regelwerk (noch vor Basel III) hinzubekommen.  Schließlich werden die höheren Anforderungen an das zu hinterlegende Eigenkapital zu noch teureren Krediten führen. Nach Ansicht einiger Bankenvertreter könnte es im Zuge von Basel III sogar zu einer Geschäftsverlagerung kommen, sodass es weitaus schwieriger wird, überhaupt noch einen Immobilienkredit zu bekommen. Bei der Kreditvergabe handelt es sich um langfristige Entscheidungen, weshalb Sie sich dabei beraten lassen sollten. Gerne unterstützen wir Sie bei der Kredit- und Cash-Flow-Planung. (Autor: Hagen Wendlandt; Foto: Wikimedia Commons / Kiefer)